苏河湾_这个内环内板块,开始回归王者地位了

时间:2022/7/2 0:00:00

这个内环内板块,开始回归王者地位了

大家好,我是观观


在金融圈混了16年,我却独爱买房,还首创了一套科学买房体系,已经帮助众多朋友买到好房子。


以下是今天的正文。

闸北区成为新静安,已经是第六个年头了。除了大宁之外,还有一个区域受到买房人们的广泛认可,那就是苏河湾。

坐拥龙盛福新里、中粮天悦壹号、华侨城苏河湾三大顶豪的苏河湾,已经有了与陆家嘴滨江豪宅群叫板的底气。

苏河湾的住宅,不光是老闸北的逼格顶点,更是傲视整个静安区。南京西路、静安寺都不是对手。

近几年,西藏北路大片区的新房也层出不穷,热度持续提升。它们也与苏河湾、北外滩的宏大规划紧密相关。相信有很多买房人希望了解这个板块的准确信息。


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西藏北路的前世今生

西藏北路是内环内一个面积很大的板块,历史渊源也是比较丰富的,老北站、四行仓库都在这里。

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图:1909年的上海北站

抗战期间,华界的闸北成为主战场,上海北站被炸毁。

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1950年后,上海北站恢复运营,新客站一直作为货运站,持续到80年代。

80年代初,上海市政府和铁道部筹划把货运站改建为新的上海主站,老北站退出历史舞台。

四行仓库保卫战,发生于1937年10月26日至11月1日,它的结束标志着淞沪会战的结束。参加这场保卫战的中国士兵被称为"八百壮士"。

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图:四行仓库

老闸北的命运坎坷,西藏北路板块里的两个地标,都是在战时被炸毁的。

即便在改开后的几十年了,由于横向的铁路阻断了交通,以及闸北区相对薄弱的财政实力,内环内的这块地皮也没怎么发展起来。

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中兴路一带还是比较知名的滚地龙、下只角。七浦路服装批发市场也是一项奇景,是上海市中心少有的,城市界面像十八线县城的地方。

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图:七浦路

真正扭转人们对于“苏河湾”印象的,是华侨城苏河湾。

2014年底左右,华侨城横空出世,建起两栋高大挺拔的超高层公寓,一栋宝格丽酒店。直接跳过翠湖,对标汤臣一品,剑指浦西第一豪宅。

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图:华侨城苏河湾

华侨城苏河湾确实有底气这么说,高层尽览外滩+陆家嘴的全城最佳景观,又有顶级的产品力。

一个地段的逆袭,往往都是从住宅开始的。顺昌路还在卖尿布时,翠湖天地1期已经住人了。虹镇老街还没动迁完,瑞虹新城已经在销售了。

虽然前有李嘉诚的河滨豪园,但华侨城苏河湾确实是该地区第一个现象级产品。

华侨城之后,又有龙盛福新里、中粮天悦壹号、圣和静安公馆、万科翡翠雅宾利、中兴路一号等顶豪、高端公寓上市。

这里曾经是下只角,但从新房的档次就可以看出,地段已经蝶变,苏河湾即将回归昔日荣光。

2015年,闸北并入静安,加快了苏河湾前进的步伐。随后的几年里,万科、华润、龙盛、珠江投资纷纷在苏河湾拿地。

苏河湾的商业办公主要交给了万科和华润这两家实力最强的内资开发商。

就阵容来看,比北外滩更为强大,还能与不夜城CBD、南京西路、人广等区域形成联动,可以说是未来五年间,内环内最大的看点。



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西藏北路的配套

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西藏北路位于内环内,区位很不错,东南西北均是优质板块。

东面是北外滩,西边是不夜城,南面是南京东路和人广,北部是大宁。

该板块南部的交通条件要明显好过北部。

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曲阜路(8/12)和天潼路(10/12)都是双轨交汇站。

西藏北路中部有8号线和3/4号线,北部只有一条8号线,能级与南部差了不少。

商业方面,目前拿得出手的只有大悦城。

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图:静安大悦城

大悦城在北京等城市是地标性的商场,然而,在上海,只能算市中心的一个普通商场。

苏州河沿线的豪宅业主,基本不会考虑在楼下消费,外滩源、人广、南京西路近在咫尺。

西藏北路的医疗资源尚可,有一个三甲的上海市中医医院。苏河沿线的住宅,前往黄浦区的长征医院更为便捷。

西藏北路板块的教育资源较好,有闸北一中心、闸北三中心、市北初等传统强校。不过,学校与房源没有匹配好。好学校对口的都是老公房、老商品房,而诸多豪宅对口的学校则一般。

综合各项配套资源,西藏北路南部,也就是苏河湾片区,要明显强于中部和北部。


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西藏北路标杆楼盘

西藏北路有诸多在售新房和待售新房,我们将分为二手房和新房两个部分细说。

首先讲讲二手房。

西藏北路第一梯队的楼盘是以华侨城苏河湾、中粮天悦壹号为代表的顶级豪宅。

华侨城苏河湾是可以列为收藏级的上海Top5小区。高层景观尽览外滩+北外滩+陆家嘴,全城最佳景观房,产品力顶级,全铝板、三梯一户,会所为宝格丽酒店。

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图:华侨城苏河湾

325㎡4房高区8700万,单价26万/㎡,已成交。

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小区除了两栋高层公寓,另有市中心极其稀缺的独栋别墅,总价2个小目标以上。

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图:华侨城苏河湾别墅

中粮天悦壹号在大悦城隔壁,车位比1:3、全干挂大理石,品质对标华侨城苏河湾。

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图:中粮天悦壹号高区景观

186三房3500万,224㎡四房4500万,由于景观和地段的原因,单价和总价略低于华侨城苏河湾。

西藏北路另有一大批高级公寓,如圣和静安公馆、万科翡翠雅宾利、农房熙藏、复地新都国际。

其中,房源供应较多的是雅宾利123期和复地新都国际,这2个都是西藏北路中区的楼盘,在铁路和轻轨的北面。

绿洲雅宾利的1期、2期与华府天地是同一个开发商,品质较高,深红色面砖外墙依然维护如新,好过绝大多数2007年的楼盘。

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图:绿洲雅宾利花园

绿洲雅宾利的两房售价在1250万左右。二期的户型和地理位置都不如一期,价格稍低。

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一期靠近8号线中兴路站,在市北高中隔壁。

雅宾利三期由万科承建,主力户型是180㎡以上的大平层。

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圣和静安公馆和农房熙藏在西藏北路的南部,属于苏河湾区域。

圣和静安公馆仅一排,共三幢楼。南靠七浦路服装市场,北面紧邻北横通道主干道,噪音比较严重,目前居住体验不佳,短期内也很难改善。

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图:圣和静安公馆

然而,该小区单价接近15万/㎡,户型不方正的两房低楼层挂牌价也超过1300万,性价比一般。

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农房熙藏在大悦城的马路对面,只有一栋楼,小区为真石漆外墙,2015年建。

主力户型为140㎡的三房,总价2000万左右,在内环内的次新房里属于性价比较高的。

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不过,该户型面宽窄、进深长,两个次卧的面积都很小。

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西藏北路还有一些2000-2005年间建造的普通住宅,性价比较高。

如2003年的永盛苑,大两房仅1000万,就在龙盛福新里背后,地理位置不错。

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精文城上城是2004年的人车分流小区,大三房1300万左右。

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接下来说一说西藏北路板块的新房。借用一下【地产热点观察】邱老师的图片。

明年,静安区绝大部分上市新房都在西藏北路,有多达8个项目。

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图:地产热点观察

龙盛福新里是其中规格最高的,入门户型即达186㎡的顶豪。明年入市的是400㎡以上的低密度洋房。

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图:龙盛福新里

万科翡翠雅宾利四期、安康苑也是纯大户型的项目,低积分选手可考虑。

不过,安康苑北面就是铁路,小区容积率高达6.8,得房率低,户型面宽窄,硬伤比较明显。

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安康苑高层的景观或许是个卖点。

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图:安康苑高区景观

明年西藏北路热度最高的新盘预计是华发仁恒苏河世纪,99㎡的小三房估计要抢破头了。

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除了上述几个新房外,其实西藏北路还有2个在售新房,可以直接到售楼处买,无需摇号和积分。

铭德传奇337㎡的别墅单价12万/㎡,总价4000万。该项目在下只角中兴路,总价与地段不太匹配,销路不好也很正常。

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图:铭德传奇

值得买房人重点关注的是宝珀公寓,目前还有约20套房源。

剩下的房源里,居然大部分是1#幢小高层的。

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1#幢是距离轻轨最远的一栋,又有2#幢和3#幢遮噪音,唯一的硬伤项也排除了。

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1100-1200多万的总价,能买到核心内环、干挂大理石外墙小区的小三房,又是12层小高层的低密度楼栋。这和捡钱没什么区别,附近的次新两房都要1250万。

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西藏北路板块评析及购房建议

西藏北路是内环内面积较大的一个板块,板块内各区域城市界面差距较大。

南部的苏河湾区域,配套要远好于板块中部的中兴路和板块北部的青云路,且属于上海2035中央活动区,是内环内的核心城区。

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苏河湾区域有8/10/12三条轨交,还是北横通道和南北高架的交汇处,与南京西路、外滩等城市精华区域联系紧密。

虽然目前还是一个大工地,实际居住体验不佳,但未来改善的预期很强。

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图:苏河湾规划图

西藏北路板块的新房供应非常多,二手房除了永盛苑、精文城上城这类05年左右建的老商品房外,性价比都一般。

高积分选手可以等待明年上市的华发仁恒苏河世纪。低积分选手建议直接入手宝珀公寓,十鸟在林不如一鸟在手。

4000万以上预算的土豪优先考虑龙盛福新里。

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